農地法も許認可です。許認可の中でも相当手強い相手と言えます。農地は有る意味制限がかけられる分守られているとも言えます。
登記簿が農地ですとあくまで農地扱いになります。非農地証明なる証明もありますが（行政機関による）農地法の欠点を埋める様な扱いにはなっていますが、運用は厳しいと言えます。
該当地が農地である場合、地目をなんとか農地以外にしておかないと（もちろん合法的）、将来にわたって農地転用の壁があると言う事になります。
一般的な条項以外はケースバイケースと言う場合が多いので、これも打ち合わせが重要となります。市街化区域の農地は比較的安心しておけるケースが多いのですが、それでもあまりにも放置しておくと後々費用がかかる事もあります。

農地法の手続きの概略は

３条申請 　

農地を農地のままで、売ったり貸したりする場合に必要な許可の申請です。
譲受人の住所が農地のある市町村と同一の場合は市町村農業委員会、異なる市町村にある農地の場合は県知事の許可となります。
譲受人が、耕作下限面積地域（地域により異なる）以上の農地を耕作していることが必要です。

農家同士の農地売買と考えて良いと思います。農地を買えるのは農家だけであり農家資格がないと本申請が受け付けてもらえません。
　　　　　　　
このあたりが農家が守られていると言うか、サラリーマンが特区でも無い限り農業に就けない所以です。

地域的に違いますが５反（５０００?）なんて所が多いようです。狭所で作付けする作物が多いところは（ショウガとかネギとか）３反とか緩和されている所もあります。
　　　　　　　
農家の方は良くこの点をご存じですので、農家資格の維持の為に農地を確保する意味もあります。

注意する点は、上記の様に行政区画をまたいでの３条申請と、該当地に使用貸借関係が無いかどうかと言う点です。

行政区画をまたいだ場合、当然遠距離な農業活動になりますので、それなりの証明とやる気が有ることの記述が必要な場合があると思います。農家資格を使った脱法的な農地取得は許しませんよと言う運用の趣旨だと思います。

本当の必要性と、各条件の調査がより必要になります。

後、買いたい土地に使用貸借関係他、農業委員会に登録された権利関係がある場合がありますので、その様な場合はそれらを解除した後でなければ売買出来ないと言う事になりますので、手続きは農地転用だけでは無い場合がありますと言う事になります。

４条申請

自己所有の農地を売ったり貸したりすることなく、自分のために住宅用地などに転用したい場合の許可申請です。

この場合は関係者が申請者しか居ませんので比較的問題は少ないと言えます。しかし、全く問題が無いかと言えば、問題がある場合もあります。

自分の土地なので、何もしないで既に建物が建っている場合が多くあります。当初は現金で建てたので、普通ですと金融機関が宅地にしておくような要望を受けずに済んでしまっていたりする場合です。

担保に付けようと思ったら、自宅が農地の上に建っていて（建築確認では敷地の地目までは言われない・市街化ですが）金融機関が宅地にする様指示をして、慌てて申請に至るなんてこともあります。

そんな場合も建っているものに、これから建てる様な申請しか方法が無いので打ち合わせが必要です。

そんなときに地目変更の日程が重要になった場合、実体なのか、許認可の日なのかの疑問も出てきます。

細かい点ですが、いつ農地では無くなったのか？そんな疑問出てきます。

５条申請 　

自己所有の農地を、他人に売ったり貸したりして、他の目的（住宅用地など）に転用したい場合の許可申請です。

一番多い転用形態です。一番問題も多い申請です。申請だけでなく申請後の取り扱いに色々と条件が付く場合が多いので、通れば良いではなく、その後の事も考えた申請と運用が必要です

別ページにも書きましたが一番注意する必要があるのは、再５条と再々５条です。要するに最初の５条申請通りの転用がされていない場合同一地に別転用を申請する事です。
　　　
県によっても違うと思いますが、再々は通らないと思って良いと思います。逆に考えれば再々に至りそうな土地は既に、転用できない農地のままの価値の少ない土地になってしまうと言う事です。

バブリーな時の、転用通りの計画実行をしない、土地転がしを防止する為だと思いますが、未だにその様な疑義があるからだと思います。市街地の土地が安くなっている部分抑止力としてのこの手の運用の意味は薄れてきているとは思いますが、申請内容通りの転用を行うのは許認可である以上申請者の義務でありますので、当然の運用と言えば言えます。

しかし、一応計画である以上、やむを得ない事情が発生するのも世の常です。この事情を証明できる事が再までは必要です。再々では事情言っても駄目と言う事にはなっていますが。

後、４条と同じで転用後地目をそのままにしないで、その許可書を利用して早めに地目変更登記をしておいた方が良いと思います。

登記所と農協委員会は連絡が入る様になっていますので、許可書なしとかでは、なかなか地目変更を認めてもらえない現状もありますので、許可書を紛失する前にしておいた方が良いと思います。

地目変更　

地目変更は農地法とは直接関係ありませんが、実際の手続きの中でも相当問題になります。と言うのは、農地っぽい？現況と宅地っぽい？現況が渾然一体となっている一筆の土地が良くあります。

そんな場合原則通り行けばどうするか？と言うと、
　　　　　　　
分筆して、二筆以上にしろと言う事になります。そうなると当然測量が入りますので、農地転用やるだけのつもりだったのが、測量分筆場合によっては官民境界、民民境界と一気に作業桁違いの金額になる可能性があります。

金額もそうですが、日程が間に合わないケースも考えられます。

地目認定は登記官の権限ですが、その前に農業委員会の権限？でもありますので、どちらが強いのか？どちらも強いのか？実際の扱いはどうなりそうなのか？本当に難しくなってしまうケースも考えられます

除外申請 　

対象の農地が「農業振興地域農用地区域」に指定されている場合、対象区域から外してもらうための申請です。

区域内のままでは、農地転用は原則として許可されません。

この手続きには、場合によっては１年がかりです。

除外申請は直接農業委員会への提出では無い場合が多いので、農業委員会だけでは正確な除外非除　外の区別は付きません。農用地の確認は農地転用の前段階で、一番基本的なチェックです。現場を見れ　ば、大体雰囲気はつかめますが（その昔国が農用地にしたであろう風景）正確な所は行政機関に詳細な　地図が有りますのでチェックします。

この申請は、農地法のみならず都市計画法の分家申請とか、農業者住宅の申請にも関係してきますので、なにわともあれ農振の打ち合わせになります。