調整区域の建築計画は要件が無いと一般的には認められません。
車で走っていると、田んぼ畑ばかりでいきなり町並みが途絶える所を見かけると思いますが、調整区域と市街化区域の境
と言う事になります。
で、建築計画があるばあいは、農家の分家さん・公共的用途の建物・調整区域でしか実現できない建物などが大まかに
要件があると言えます。後は既存宅地・或いは線引き前宅地で、既存宅地制度後の調整期間の法律による申請です。他
にも細かい成立要件はありますが、まず要件があるかどうか不安なものです。
農地あるいは非農地・農業振興地区などでは又追加要件が必要になります。
まずは農業振興地域かどうか
まずは農業振興地域かどうか
これは調整区域に限りませんが、該当地が農地である場合は農業振興地域かどうかの確認をまず行ってください。この場合区域解除はそれ相応の理由が必要です。解除した後の転用になります。時間がかかるので最終日程を予定に入れ計画的な手続き運用が必要です。
農業振興地域管理と、農地転用とは行政の窓口が違いますので注意が必要です。これは別に行政機関のたらい回しではなく単に担当が違うだけです。
解除の可能性が有るか十分打ち合わせが必要です。
農地なら転用がきくかどうか？非農地なら証明できるか？
転用が効くかどうかも問題です。調整区域では都市計画法の絡みもありますし、調整区域内で合法的な農地転用の可能性を探ります。
いわゆる非農地証明は転用ではありませんが、転用に準じる作用をします。以前より農地ではなかったと言う証拠を揃えて提出しますが、農業振興地域との問題もあり乱用は出来ませんが、法律外の扱いだと思うので一つの方法でもあります。
分家さんなら要件があるか？転売可能性は薄くなるのでそれでも希望地に必要か
農家の分家さんと言う事で建築が可能です。それなりの条件がありますので十分精査したあとの建築計画と言う事になります。
調整区域内にしか本家の該当宅地がないか？希望土地でないといけない理由は、分家建築の必要性があるか、分家と言う位ですので婚姻状態で家族の必要性が大きい。などです。
手続きが多いので、全体的な費用を考えた上の申請が必要です。
建て替え条件は、本人及びその承継人になりますので、赤の他人が取得しても建物荒廃後は建て替えが出来ない事となり資産価値としては低いので、転売可能性が低く、金融機関の融資が望めるか担保価値を認めてくれるかなども問題もあります。
建築主が破産など重大な問題を抱えている場合は全く不可能ではありませんが、これはあくまでも例外中の例外なので通常転売不可能と考えます。
規定の広さ以上の土地は分筆が必要で費用を覚悟出来るか
ご当地では、分家さん３００㎡農家住宅本家さん１０００㎡で、非農地はその状況にあった区域のみになります。つまりそれ以上の場合は測量分筆が必要です。地域が地域ですので測量の資料自体が完備されていない事もあり、それらの費用がかかる事になります。
手続き費用より、測量関係で官民境界申請、民民境界確認、測量、分筆などでこちらの方がかかってしまう場合も多々あります。
市街化区域の土地も安くなっているので、色々な事情の中で全体の費用を考える場合本当に調整区域該当地に建築するのが合理的かの判断も必要です。
既存宅地を申請してある土地か、或いは延命法規が地域に存在するか